Nekilnojamojo turto pardavimo pajamų apmokestinimas
Nuo
2016 m. sausio l d. pagal Gyventojų pajamų mokesčio įstatymo (toliau – GPMĮ) 17
str. 1 d. 28 punktą, parduodamo ar kitokiu būdu perleidžiamo nuosavybėn
nekilnojamojo daikto (išskyrus GPMĮ 17 str. 1 d. 53 ir 54 punktuose nurodytą
nekilnojamąjį daiktą, toliau – nekilnojamasis turtas) pardavimo pajamos
neapmokestinamos, jeigu toks turtas įsigytas anksčiau negu prieš 10 metų (buvo
5 metai) iki jo pardavimo ar kitokio perleidimo nuosavybėn, todėl labai svarbu
nustatyti nekilnojamojo turto įsigijimo kainą, tais atvejais, kai šis turtas
parduodamas ar kitokiu būdu perleidžiamas nuosavybėn neišlaikius 10 metų nuo jo
įsigijimo.
Kada reikia mokėti už nekilnojamojo turto pardavimą pajamų mokestį?
Gyventojo
gautos nekilnojamojo turto pardavimo pajamos apmokestinamos, jeigu šis turtas
buvo įsigytas ir perleistas kito asmens nuosavybėn neišlaikius 10 metų. Pavyzdžiui,
gyventojas įsigijo žemės sklypą 2008 m. ir 2016 m. metais šį žemės sklypą
pardavė. Kadangi nuo žemės sklypo įsigijimo iki pardavimo nepraėjo 10 metų, nuo
gautų žemės sklypo pardavimo pajamų turi būti apskaičiuotas ir sumokėtas pajamų
mokestis.
Kada nereikia mokėti už nekilnojamojo turto pardavimą pajamų mokesčio?
Pajamų
mokesčio mokėti nereikia, jeigu nekilnojamasis turtas nuo jo įsigijimo iki
pardavimo nuosavybėn buvo išlaikytas 10 ir/arba daugiau metų. Pavyzdžiui,
gyventojas 2006-03-15 įsigijo komercines patalpas, kurias 2016-04-03 pardavė.
Pajamų mokesčio mokėti nereikia, kadangi tokios pajamos priskiriamos
neapmokestinamosioms pajamoms. Taip pat nereikia mokėti pajamų mokesčio, jeigu
parduodamas būstas (įskaitant priskirtą žemę) kuriame pastaruosius 2 metus iki
pardavimo ar kitokio perleidimo nuosavybėn buvo gyventojo gyvenamoji vieta,
deklaruota teisės aktų nustatyta tvarka, arba pardavus ar kitaip perleidus
nuosavybėn Europos ekonominės erdvės valstybėje esantį būstą (įskaitant
priskirtą žemę), kuriame gyventojo gyvenamoji vieta, deklaruota teisės aktų
nustatyta tvarka, buvo trumpesnį negu 2 metų laikotarpį, tačiau gautos pajamos
per vienerius metus nuo būsto pardavimo ar kitokio perleidimo nuosavybėn panaudojamos
kito Europos ekonominės erdvės valstybėje esančio būsto, kuriame gyventojas
teisės aktų nustatyta tvarka deklaruoja gyvenamąją vietą, įsigijimui.
Nuo kokios sumos, gautos už parduotą
(neišlaikytą 10 metų) nekilnojamąjį turtą reikia skaičiuoti ir mokėti pajamų
mokestį?
Apmokestinamosios
nekilnojamojo turto pardavimo pajamos apskaičiuojamos kaip skirtumas tarp
gautos už nekilnojamąjį turtą pardavimo pajamų sumos ir parduoto nekilnojamojo
turto įsigijimo kainos, į šią kainą įskaitant sumokėtus teisės aktuose
nustatytus privalomus mokėjimus, susijusius su to nekilnojamojo turto
perleidimu. Gautos apmokestinamosios pajamos apmokestinamos taikant 15 proc.
pajamų mokesčio tarifą.
Turto įsigijimo kaina
Turto įsigijimo kaina –
tai pinigų (turto) suma, už kurią buvo įsigytas turtas, įskaitant su šio turto
perleidimu susijusius teisės aktuose nustatytus privalomus mokėjimus (pvz.
sumokėtą komisinį atlyginimą, mokesčius bei rinkliavas), taip pat savo ar
sutuoktinio lėšomis atlikto to turto rekonstravimo ir (arba) kapitalinio
remonto, kaip jie apibrėžti Lietuvos Respublikos statybos įstatyme, išlaidos.
Tuo atveju, kai turtas yra pasigamintas paties gyventojo, turto įsigijimo kaina
laikomos visos tam turtui pagaminti patirtos išlaidos. Jeigu nekilnojamasis
turtas buvo rekonstruotas ir (arba) buvo atliktas kapitalinis remontas šiems
darbams patirtos išlaidos (įskaitant tam tikslui pasiskolintų lėšų sugrąžintą
dalį) priskiriamos to turto įsigijimo kainai.
Apskaičiuojant
turto įsigijimo kainą, būtina turėti turto įsigijimo kainą patvirtinančius
dokumentus.
Dokumentai,
patvirtinantys turto įsigijimo kainą, privalo turėti Lietuvos Respublikos buhalterinės
apskaitos įstatyme ir
kituose teisės aktuose nustatytus apskaitos dokumentų rekvizitus.
Turto
įsigijimo kaina gali būti pagrindžiama:
-
galiojančiais sandoriais;
- užsienio
vienetų ir gyventojų surašytais dokumentais, jei iš šių dokumentų galima
nustatyti ūkinės operacijos turinį.
Parduodant
ar kitokiu būdu perleidžiant nuosavybėn turtą, būtina turėti to turto įsigijimo
dokumentus arba įsigijimo kainą patvirtinančių galiojančių sandorių dokumentus,
pavyzdžiui:
-
paveldėjimo teisės liudijimą, dovanojimo sutartį;
- AVMI
pažymą apie turto vertę, kai gauto turto vertė apskaičiuojama pagal Paveldimo turto
mokesčio įstatymą;
-
pirkimo-pardavimo sandorį patvirtinantį dokumentą arba turto priėmimo-perdavimo
aktą;
-
nekilnojamojo turto pagaminimo (pastatymo) įsigijimo kainą patvirtinančiais
dokumentais gali būti kasos aparato kvitai, sąskaitos ir pan., iš kurių būtų
galima nustatyti turto įsigijimo datą ir kainą, pirkėją. Išlaidos gali būti
pripažįstamos tik tuo atveju, jeigu kvite nurodytas pirkėjo (kliento)
pavadinimas ir fizinio asmens (turto savininko) vardas, pavardė ir asmens
kodas. Jei kasos aparato kvituose nėra visų privalomų apskaitos dokumentų
rekvizitų, t. y. jeigu kasos aparato kvite rekvizitų, identifikuojančių pirkėją,
nėra, tai turto - savos statybos namo ar buto statybinių medžiagų išlaidas
pagrindžiančiais dokumentais gali būti pripažįstami kasos aparato kvitai, kurie
neviršija 100 eurų.
Atitinkamų
metų dokumentams taikomos tuo metu galiojusiuose įstatymuose ir kituose teisės
aktuose numatyti reikalavimai.
Tais
atvejais, kai nėra išsaugoti dokumentų originalai, įsigijimo dokumentais gali
būti pripažįstamos atitinkamų institucijų patvirtintos tokių dokumentų kopijos
(pvz.: notaro patvirtinta sutarties kopija, paslaugas suteikusios (prekes
pardavusios) įmonės pažymos – sąskaitos kopija ir pan.). Be to, tai gali būti
banko išrašas iš gyventojo sąskaitos, jei už turto įsigijimą (pardavimą) buvo
sumokėta pavedimu ir jei galima nustatyti, kam, kada, už ką ir kokia suma buvo
mokėta.
Jei nebuvo
išsaugoti turto įsigijimo dokumentai ir nėra atitinkamų institucijų patvirtintų
tų dokumentų kopijų, iš turto pardavimo pajamų to turto įsigijimo kaina negali
būti atimama. Vadinasi, pajamų mokestis turi būti skaičiuojamas nuo visos sumos,
gautos už parduotą turtą (neatėmus to turto įsigijimo kainos).
Paveldėjimo, dovanos, atkurtos
nuosavybės atvejais įsigijimo kainos nustatymas
·
Paveldėjimo
būdu įgyto turto įsigijimo kaina laikoma turto
vertė, kuria šis turtas buvo įvertintas tą dieną, kai turtą paveldintis
gyventojas pateikė mokesčių administratoriui prašymą nustatyti to turto
apmokestinamąją vertę, reikalingą paveldimo turto mokesčiui apskaičiuoti.
Paveldėjimo
būdu įgyto nekilnojamojo turto įsigijimo kaina gali būti valstybės įmonės
Registrų centras nustatyta jo vidutinė rinkos vertė, buvusi turtą paveldinčio
gyventojo prašymo apskaičiuoti paveldimo turto apmokestinamąją vertę pateikimo
mokesčių administratoriui dieną, arba vertė, nustatyta atlikus individualų
turto vertinimą, buvusi gyventojo pasirinktą dieną laikotarpiu nuo palikimo
atsiradimo dienos iki prašymo apskaičiuoti paveldimo turto apmokestinamąją
vertę pateikimo mokesčių administratoriui dienos.
·
Dovanoto
turto įsigijimo kaina laikoma turto vertė, kuri
apdovanojimo momentu būtų laikoma apdovanotojo asmens pajamomis, jeigu ši turto
vertė yra gyventojų pajamų mokesčio bazė. Turtui, įgytam dovanojimo būdu,
priskiriamas ir turtas, gautas kaip loterijos laimėjimas, laimėjimas arba prizas.
Laimėjimų ir prizų įsigijimo vertė nustatoma taip pat, kaip dovanojimo būdu
gauto turto vertė, t.y. laikoma turto vertė, kuri laimėjimų gavimo
momentu būtų pripažįstama apdovanotojo pajamomis.
Dovanojimo
būdu gauto turto įsigijimo kaina laikoma dovanoto turto tikroji rinkos kaina,
nustatyta tos dovanos gavimo dieną. Nustatyta, kad tikroji rinkos kaina – suma,
už kurią gali būti apsikeista turtu arba kuria, sudarius tiesioginį sandorį,
gali būti įskaitytas nepriklausomų ir ketinančių pirkti arba parduoti asmenų
tarpusavio įsipareigojimas.
·
Turto
įsigijimo kaina prilyginama jo pardavimo kainai, kai nuosavybės teisės buvo
atkurtos ir turtas grąžintas Lietuvos Respublikos piliečių
nuosavybės teisių į išlikusį nekilnojamąjį turtą atkūrimo įstatymo 2 straipsnyje nurodytiems Lietuvos Respublikos
piliečiams: turto savininkui; asmenims, kuriems miręs turto savininkas
testamentu paliko savo turtą, nepaisant to, kad testamente nėra duomenų apie
žemės ar kito nekilnojamojo turto palikimo faktą; turto savininko, kuris mirė
ir nepaliko testamento, sutuoktiniui, tėvams (įtėviams), vaikams (įvaikiams) –
į jiems tenkančią išlikusio nekilnojamojo turto dalį; turto savininko vaiko
(įvaikio), kuris yra miręs, sutuoktiniui, vaikams (įvaikiams) – į mirusiajam
tenkančią išlikusio nekilnojamojo turto dalį. Jeigu nurodyto įstatymo 2
straipsnio 1 dalies 1, 2, 3, 4 punktuose nurodyti piliečiai, kurie nustatytu
laiku buvo padavę prašymus atkurti nuosavybės teises, yra mirę, nuosavybės
teisės atkuriamos mirusiojo vardu ir perduodamos įpėdiniui, jeigu šis yra
Lietuvos Respublikos pilietis, nurodyto įstatymo 2 straipsnio 1 dalyje nurodyti
piliečiai teisę atkurti nuosavybės teises į išlikusį nekilnojamąjį turtą gali
perleisti notariškai patvirtinta sutartimi savo vaikams (įvaikiams), tėvams
(įtėviams), sutuoktiniui bei vaikaičiams, jeigu šie yra Lietuvos Respublikos
piliečiai.
Turto
įsigijimo kaina nėra prilyginama to turto pardavimo kainai tuo atveju, kai pagal
notariškai patvirtintą teisių perleidimo sutartį teisė atkurti nuosavybės
teises į turtą yra perleista ne vaikui (įvaikiui), ne tėvui (įtėviui), ne
sutuoktiniui ar vaikaičiui, o kitam Lietuvos Respublikos piliečiui, kuriam
atkuriama nuosavybė ir kuris savo vardu susigrąžina turtą. Tokiu atveju
laikoma, kad turto įsigijimo kaina yra lygi 0, tačiau galima įskaityti
sumokėtus teisės aktuose nustatytus privalomus mokėjimus, susijusius su turto
perleidimu.